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L’investissement locatif - Comment calculer « l’effet de levier » ?

Publiée le 19/11/2014

 

 
 
Par Century21.fr
 
L’investissement locatif
 

Les freins, pour bon nombre d’investisseurs potentiels, se résument à :

- la difficulté possible de trouver des locataires pendant un temps,

- ne plus percevoir les loyers dus

- le risque de sinistre

 

Cependant, être « propriétaire bailleur » permet de disposer d’un capital qui assure une rentabilité.

La rentabilité d'un bien se compose d'un revenu locatif et d'une plus-value à long terme. Pour optimiser l'un et l'autre, le choix du logement est déterminant : le "coup de coeur" est à éviter en matière d'investissement locatif. La qualité de la construction et la situation de l'immeuble doivent être examinées avec soin.

 

Le mode de financement du bien joue également un grand rôle dans la rentabilité de l'opération. Un emprunt peut, en effet, améliorer le taux de rentabilité par "effet de levier".

 

Ce principe est simple 

Le levier sera positif si le taux d'intérêt du prêt est inférieur au taux de rentabilité économique (taux de rendement locatif + taux de plus-value) de l'investissement. Par exemple, pour un appartement qui rapporte 4% de loyer et se valorise de 2% par an, soit un gain total de 6%, l'effet de levier est positif.

Le levier sera négatif dans le cas contraire. Si le taux d'intérêt de l'emprunt est inférieur à 6%, soit 5% par exemple, chaque euro de l'appartement financé par l'emprunt rapporte plus qu'il ne coûte : loyer + plus-value = 0,06€, intérêts payés = 0,05€.

L’effet de levier est accentué par une fiscalité qui permet de déduire les intérêts d’emprunt des revenus locatifs.