04/07/2012 - Marché de l'immobilier ancien : l'état au 30 juin - Source : Universimmo presse
04/07/2012 - Marché de l'immobilier ancien : l'état au 30 juin - Source : Universimmo presse
Presque simultanément, les deux réseaux qui produisent des chiffres sur le marché de l'ancien, Century 21 (850 agences franchisées) et la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier -11 adhérents), ont présenté l'état du marché respectivement au 1er semestre et au 2ème trimestre 2012 : il se caractérise par un net ralentissement en activité, et seulement une légère tendance baissière en prix de vente.
Rappelons que ces deux réseaux établissent leurs chiffres à partir des promesses de vente conclues au cours de la période considérée, au contraire des chiffres des notaires qui pour le moment ne sont établis que sur les signatures des actes authentiques, qui interviennent entre 2 et 4 mois après. Century 21 traite intégralement les données de toutes les transactions de ses agences, mais par contre la FNAIM ne fonctionne que sur collecte de données d'échantillons, plus aléatoire.
Pour Century 21, la contraction de lactivité est sévère : le nombre de
transactions est en chute de 17,1% sur douze mois sur l'ensemble du réseau. Mais il n'y a pas d'effondrement des prix. Certes, pour la première fois depuis la crise de 2008, le prix moyen au m² recule sur douze mois, mais la baisse est modérée : -2,6 %. Au niveau national, les prix ne sont en retrait que de -0,4% au 1er semestre 2012 par rapport au 2ème semestre 2011, "ce qui semble indiquer que le plus fort de la baisse est déjà derrière nous", conclut Laurent Vimont, président de Century21 France.
Le prix moyen au m² se situe désormais à 2.623 euros ; il avait atteint 2.693 euros au premier semestre 2011, et malgré cette très légère baisse, il reste encore supérieur au plus haut constaté avant la crise de 2008 (il était de 2.549 euros au 1er semestre 2008... Cette faible diminution des prix indique selon Century 21 que les vendeurs refusent pour lheure dajuster leurs prétentions à la baisse.
En cause selon les dirigeants du réseau : La suppression du "PTZ+" pour l'ancien, conjuguée à laugmentation des taux dintérêt entre les mois doctobre et de mars, et surtout le durcissement des conditions doctroi des crédits, qui ont exclu du marché les ménages les plus modestes. Plus lattentisme des ménages à lapproche des élections...
Les délais de vente se sont ainsi allongés de 8 jours entre le 1er semestre 2011 et le 1er semestre 2012 (un logement se vend désormais en 86 jours en moyenne) et, dans une conjoncture plus favorable aux acquéreurs, les marges de négociation sur les prix des logements ont légèrement progressé. Dans ce contexte, ce sont essentiellement les secundo-accédants qui font le marché, et la part des plus de 50 ans et des retraités progresse nettement parmi les acquéreurs.
68% des acquisitions au 1er semestre ont concerné des résidences principales, 7,8% des résidences secondaires et 17,8% un investissement locatif.
Par contre, une fois de plus, Paris n'est pas la France : le prix moyen au m² augmente encore de 1,6% entre le 1er semestre 2011 et le 1er semestre 2012 ; il se situe désormais à 8.478 euros ! Mais là encore, lévolution des prix sur les six derniers mois est révélatrice : la hausse ralentit et nest que de +0,4% sur le 1er semestre 2012. Les achats à titre de placement sont presque deux fois plus nombreux que dans la moyenne nationale, et ceux à titre de résidence secondaire à peine supérieurs.
Le reste de l'Ile-de-France voit baisser les prix dans tous les départements sauf dans les Yvelines (+1%) et la Seine-Saint Denis (+4,92% !).
Lyon est en forte baisse (-3,69% sur 12 mois), au contraire de Marseille qui augmente légèrement (+1,87%).
La FNAIM enregistre elle aussi une baisse de 15% en moyenne de l'activité de ses agences adhérentes (2ème trimestre 2012 par rapport
à la même période de lannée précédente). Son analyse des causes est la même que celle de Century 21, et elle mesure bien une évolutions des prix identique entre le 1er semestre 2012 et le 2ème semestre 2011 : -0,6% contre -0,4%...
L'indicateur trimestriel FNAIM-IFOP donne une photo des candidats potentiels à une opération immobilière très réservée : les Français sont de moins en moins nombreux à trouver que l'époque est favorable pour devenir propriétaires pour la première fois (35% contre 51% en décembre 2009), pour revendre son logement pour en acheter un autre (23% contre 38% encore en décembre 2010), ou encore pour investir dans le locatif (36% contre 49% en décembre 2009). Mais ils ne croient pas majoritairement à une baisse des prix, même s'ils sont de plus en plus nombreux à l'anticiper...
Pour redonner de la vigueur au marché, la FNAIM demande lexonération des droits de mutation pour les primo-accédants - sous conditions de ressources -, et le retour de limposition des plus-values au régime de 2004, ce qui a été évoqué par l'équipe de campagne du candidat Hollande lors de l'élection présidentielle...